Нормативное регулирование ипотеки

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.

Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретенного по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариусом. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

— жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

— проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

Требовать исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой, может любой законный владелец закладной, а не только залогодержатель.

При реализации своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную лицу, в отношении которого осуществляется такое право, по его требованию. Таким лицом может быть либо сам залогодатель, либо должник.

Исключением будут следующие случаи:

— когда закладная при ее залоге передана в депозит нотариуса;

— закладная заложена с передачей ее залогодержателю. Должник по основному обязательству будет погашать свой долг полностью либо частично согласно плану погашения долга путем надлежащего исполнения своих обязанностей по закладной. Как уже говорилось, исполнение своих обязательств должник осуществляет законному владельцу закладной либо иному лицу, который письменно уполномочен на это законным владельцем. По исполнении должником своего обязательства, обеспеченного ипотекой и удостоверенного закладной в полном объеме, залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, то залогодержатель должен удостоверить такие факты таким способом, который однозначно свидетельствовал о надлежащем исполнении для возможных последующих владельцев. Такими способами могут быть приложение соответствующих финансовых документов к закладной либо совершение соответствующей записи на закладной о частичном исполнении обязательства.

При этом нахождение у залогодержателя накладной либо отсутствие на закладной отметки о частичном исполнении обязательства будет свидетельствовать о том, что обязательство полностью или частично не исполнено, если иное не доказано.

Однако не будет считаться исполненным обязательство, удостоверенное закладной, в случае передачи залогодержателем данной закладной иному лицу. В этом случае передача закладной означает и передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности новому лицу, который будет являться законным владельцем закладной. Владелец закладной признается законным, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной, а на закладной сделана соответствующая отметка предыдущим владельцем. Владелец признается незаконным, если закладная оказалась у него в результате хищения или иным образом помимо воли какого-либо лица, сделавшего передаточные надписи на закладной, а такой владелец знал, приобретая закладную об этом, либо должен был знать. При этом важен тот момент, что факт хищения или выбытия из законного владения какого-либо лица должен быть доказан в установленном законом порядке. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. При передаче прав по закладной с частичным исполнением основного обязательства те обязательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. Должник обязан исполнять обязательство надлежащим образом либо путем полного исполнения обеспечиваемого обязательства, либо путем частичного погашения долга в соответствии с планом погашения задолженности. Если закладная находится в депозите нотариуса, должник исполняет свое обязательство путем внесения долга в депозит нотариуса.

Закон «Об ипотеке» предусматривает случаи, когда должник вправе отказать предъявителю закладной в исполнении:

• Судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной;

• Судом принят иск о применении последствий недействительности сделки по уступке прав по закладной;

• Предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдан ее дубликат;

• Предъявленная закладная недействительна в связи с нарушением порядка ее выдачи, а также дубликата, за который должник не отвечает;

• Должник согласно ФЗ «Об ипотеке» признается частично исполнившим обязательство. Таким случаем является передача прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, если такие обязательства должны быть исполнены до момента передачи прав, то после передачи они в любом случае признаются исполненными. Как нахождение закладной у залогодержателя свидетельствует о неисполнении должником своего обязательства, так и нахождение закладной у должника или в государственном регистрационном органе свидетельствует о надлежащем исполнении должником своих обязательств, если иное не доказано или не предусмотрено федеральным законом. Лицо, которое обладает закладной, обязано незамедлительно известить об этом всех лиц, указанных в закладной. Если закладная подлежит в соответствии с законом аннуляции, то регистрирующий орган обязан произвести аннуляцию путем проставления на ее лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, за исключением ее физического уничтожения.

Заработайте на своём сайте